Договор аренды нежилого помещения без права субаренды

Содержание:

Примерная форма договора аренды нежилого помещения (на срок менее года, без права субаренды) (подготовлено экспертами компании «Гарант»)

Настоящая форма разработана в соответствии с главой 34 ГК РФ.

Договор аренды нежилого помещения
(на срок менее года, без права субаренды)

г. [ место заключения договора ]

[ число, месяц, год ]

[ Полное наименование арендодателя ] в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ наименование документа, подтверждающего полномочия действовать от имени юридического лица ], именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и [ полное наименование арендатора ] в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ наименование документа, подтверждающего полномочия действовать от имени юридического лица ], именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование за плату объект недвижимого имущества — нежилое помещение, расположенное по адресу: [ вписать нужное ], (далее по тексту — помещение) с целью размещения в нем [ вписать нужное ].

1.2. Помещение находится в торгово-офисном центре на [ значение ] этаже [ значение ]-этажного здания, общая площадь — [ значение ] кв. м [ другие характеристики ]. Инвентарный номер [ значение ].

1.3. Помещение оборудовано системами коммунальной инфраструктуры (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и теплоснабжение), обеспечено телефонной связью.

1.4. На момент заключения настоящего договора сдаваемое в аренду помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается [ указать документ, подтверждающий право собственности ].

1.5. Настоящий договор заключен с условием отсутствия у Арендатора права сдавать арендованное помещение в субаренду, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

2. Арендная плата и порядок расчетов

2.1. Арендная плата устанавливается в денежной форме и из расчета [ вписать нужное ] за 1 кв. м в месяц.

Общая стоимость аренды помещения составляет [ вписать нужное ] рублей в месяц.

2.2. Арендатор вносит арендную плату Арендодателю безналичным путем, не позднее [ вписать нужное ] числа каждого месяца.

2.3. В арендную плату не входит стоимость коммунальных услуг, потребляемой Арендатором электроэнергии, услуг телефонной связи. Арендатор возмещает Арендодателю стоимость данных услуг на основании платежных документов, выставляемых организациями, предоставляющими услуги.

3. Права и обязанности сторон

3.1. Арендатор имеет право:

3.1.1. Требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные настоящим договором, или состояние помещения существенно ухудшились.

3.1.2. На заключение договора аренды на новый срок в случае надлежащего исполнения своих обязанностей по договору.

3.1.3. С согласия Арендодателя производить улучшения арендованного помещения.

3.1.4. В случае нарушения Арендодателем своей обязанности по производству капитального ремонта:

— производить капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью за счет Арендодателя;

— требовать соответственного уменьшения арендной платы;

— требовать расторжения договора и возмещения убытков.

3.2. Арендатор обязан:

3.2.1. Своевременно вносить арендную плату за пользование помещением.

3.2.2. Пользоваться арендованным помещением в соответствии с условиями настоящего договора аренды и целевым назначением арендуемого помещения.

3.2.3. Поддерживать помещение в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий косметический ремонт (за исключением перепланировки), нести расходы за коммунальные услуги.

3.2.4. При прекращении договора аренды вернуть Арендодателю помещение в пригодном к использованию состоянии.

3.3. Арендодатель имеет право:

3.3.1. Осуществлять проверку состояния помещения и находящихся в нем систем коммунальной инфраструктуры не чаще одного раза в месяц в удобное для Арендатора время, а также в случае неотложной необходимости.

3.3.2. Контролировать целевое использование Арендатором переданного в аренду помещения.

3.3.3. Требовать расторжения договора и возмещения убытков в случае, если Арендатор использует помещение не в соответствии с его целевым назначением и условиями настоящего договора.

3.3.4. Требовать досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения Арендатором срока, предусмотренного настоящим договором.

3.4. Арендодатель обязан:

3.4.1. Предоставить Арендатору помещение в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями аренды, предусмотренными настоящим договором.

3.4.2. Воздерживаться от любых действий, создающих для Арендатора препятствия в пользовании помещением.

3.4.3. Каждые [ вписать нужное ] года (лет), а также в аварийных ситуациях производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду помещения.

3.4.4. После прекращения действия настоящего договора возместить Арендатору стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных с его согласия.

3.4.5. Принять от Арендатора по передаточному акту помещение в [ значение ]-дневный срок по истечении срока аренды либо при прекращении настоящего договора по иным основаниям.

4.1. Настоящий договор заключен на срок [ значение ] месяцев с [ число, месяц, год ] по [ число, месяц, год ].

4.2. Если Арендатор будет иметь намерение на заключение договора на новый срок, то он обязан уведомить об этом Арендодателя не менее чем за [ срок ] до окончания действия настоящего договора.

4.3. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению Сторон.

4.4. Если Арендатор продолжает пользоваться помещением после истечения срока настоящего договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

5. Изменение и прекращение договора

5.1. По соглашению Сторон настоящий договор может быть изменен.

5.2. По требованию Арендодателя настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке в случаях, когда Арендатор:

— грубо или неоднократно нарушает условия настоящего договора либо использует арендуемое помещение не по целевому назначению;

— существенно ухудшает состояние арендуемого помещения;

5.3. По требованию Арендатора настоящий договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке, если:

— Арендодатель не предоставляет помещение в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию помещением в соответствии с его целевым назначением или условиями настоящего договора;

— переданное Арендатору помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра;

— Арендодатель не производит капитальный ремонт помещения в установленные настоящим договором сроки;

— помещение в силу обстоятельств, не зависящих от Арендатора, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

6. Ответственность сторон по договору

6.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

6.2. Арендатор обязан возместить Арендодателю убытки (реальный ущерб), причиненные задержкой возврата сданного внаем помещения.

6.3. Арендодатель несет перед Арендатором ответственность за недостатки сданного в аренду помещения, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения настоящего договора он не знал об этих недостатках.

6.4. В случае просрочки уплаты арендных платежей Арендатор выплачивает Арендодателю пени в размере [ значение ] % от суммы долга за каждый день просрочки.

6.5. В случае использования помещения не в соответствии с условиями настоящего договора или целевым назначением Арендатор выплачивает Арендодателю штраф в [ значение ]-кратном размере месячной арендной платы и возмещает все причиненные этим убытки (реальный ущерб).

7. Заключительные положения

7.1. Передача помещения Арендодателем и принятие его Арендатором осуществляются по передаточному акту, подписываемому Сторонами.

7.2. В случае прекращения настоящего договора арендованное помещение должно быть возвращено Арендодателю по передаточному акту, подписываемому Сторонами.

7.3. Переход права собственности на указанное помещение к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора.

7.4. На момент заключения настоящего договора Арендодатель гарантирует, что помещение, сдаваемое в аренду, не заложено, не арестовано, не обременено правами и не является предметом исков третьих лиц.

7.5. Любые споры, возникающие из настоящего договора или в связи с ним, подлежат окончательному урегулированию в [ указать орган, на рассмотрение которого стороны намерены передавать возникающие споры ].

Смотрите так же:  Возврат взносов в сро

7.6. Настоящий договор составлен в [ количество ] экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

7.7. Любые изменения и дополнения к настоящему договору должны быть оформлены в письменном виде и подписаны обеими Сторонами.

Договор аренды нежилого помещения без права субаренды

В договоре аренды нежилого помещения указанно, что арендатор не имеет право без письменного разрешения арендодателя сдавать площади в субаренду.

За арендодателем закреплено право расторжение договора в одностороннем порядке в случаи нарушения данного условия.

Вопрос: будет ли судом удовлетворено требование арендодателя о расторжении договора аренды, если на момент рассмотрения иска срок договора арендатора с субарендатором истек и сам он фактически сьехал?

Ответы юристов (3)

Да, полагаю у суда будет основание расторжение договора по требованию арендодателя поскольку нарушение условий договора имело место и за него предусмотрено односторонне расторжение договора.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Есть вопрос к юристу?

Будет, т.к. нарушение произошло в период действия договора аренды, при условии, что арендодатель докажет факт нарушения (предоставления в субаренду).

Уточнение клиента

Оригинала договора субаренды будет достаточно для доказательства?

25 Января 2017, 11:42

Да, вполне достаточно.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Субаренда нежилого помещения

Субаренда нежилого помещения является распространенным явлением в современном деловом мире. Это отдельный вид правоотношений, основное понятие которого закреплено в Гражданском кодексе РФ.

Субаренда – порядок действий, в рамках которого контрагент собственника нежилого помещения, заключивший ранее договор на аренду объекта недвижимости, подписывает новое соглашение на аренду помещения с третьей стороной. При этом закон не предусматривает запрет на повышение арендной платы по договору субаренды.

Законодательство РФ предусматривает сразу несколько статей Гражданского кодекса РФ, в которых регулируется порядок сдачи объекта недвижимости в аренду или субаренду, а также порядок заключения договора субаренды нежилого помещения между юридическими лицами (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Для того, чтобы передать право пользования нежилым помещением третьему лицу на условиях субаренды, необходимо письменное согласие непосредственно владельца недвижимости (п. 2 ст. 615 ГК РФ). При отсутствии такого согласия, оформленного дополнительным соглашением или в качестве одного из условий арендного договора, сделка по субаренде будет считаться недействительной.

Важно! Субаренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, будет являться законной только при наличии письменного разрешения от органов муниципальной власти. Любые противозаконные действия могут повлечь за собой административную ответственность и серьезные штрафные санкции.

Договор аренды и субаренды нежилого помещения: зависимость соглашений

Договор субаренды нежилого помещения имеет непосредственную зависимость от первичного договора аренды. Соответственно, если действие основного соглашения прекратилось по каким-либо основаниям (закончился срок действия или досрочное прекращение), автоматически аннулируется договор субаренды, который был заключен первым арендатором со своим контрагентом (субарендатором) (ст. 618 ГК РФ). То есть, как утверждает закон, субаренда нежилых помещений имеет место только в рамках действия первичного договора аренды, заключенного непосредственно с владельцем объекта недвижимости. Вместе с тем отметим, что в той же 618 статье ГК РФ существуют некоторые положения, дающее право субаренды на подписание нового договора. То есть, в случае досрочного прекращения действия основного договора аренды нежилого помещения, субарендатор имеет право обратиться к владельцу объекта недвижимости с вопросом о заключении нового соглашения в пределах сроков, указанных в первичном арендном договоре. В свою очередь, собственник помещения должен одобрить данную оферту, в противном случае, согласно ст. 445 ГК РФ, субарендатор вправе за разрешением данного вопроса обратиться в судебные органы.

Механизм двойной субаренды

Российское законодательство не предусматривает порядка так называемой двойной субаренды, хотя законом это не запрещено. Кроме того, формулировки ст. 6 ГК РФ указывают на то, что «вторичный» субарендатор вполне может воспользоваться правом предъявления «первичному» арендатору требования о заключении нового договора об аренде этого же нежилого помещения с возможность дальнейшего использования в своих целях. Как показывает юридическая практика, решение таких ситуаций может принять положительный оборот только в тех случаях, когда субарендатор своевременно обратился непосредственно к владельцу объекта недвижимости с требованием подписания прямого соглашения.

Регистрация договора субаренды

Сдача нежилого помещения в субаренду не требует официальной регистрации в государственных структурах. Первичный арендатор должен иметь на руках письменное согласие владельца помещения на дальнейшие заключения сделок по аренде данного объекта недвижимости. В случаях обоюдного подписания обеими сторонами соглашения о субаренде помещения, ОКВЭД организации, ее вид деятельности и прочие атрибуты, в дальнейшем значения не имеют.

Договор субаренды нежилого помещения

Стандартный договор субаренды нежилого помещения имеет практически такую же структуру, как и при заключении прямого соглашения об аренде с собственником объекта недвижимости:

  1. Общие положения. Данный пункт включает в себя описание сделки (в нашем случае субаренда), указывается уступка права пользования владельцем нанимателю, гарантия собственника помещения об отсутствии залоговых обязательств, срок действия договора.
  2. Обязанности сторон. В данном пункте прописываются права и обязанности сторон соглашения, в частности целевое назначение использования помещения, обязательства контрагента (первичного арендатора) собственника объекта недвижимости по содержанию помещения и прочие условия.
  3. Условия оплаты и порядок расчетов. Данный пункт включает в себя сроки для выполнения субарендатором платежей по аренде, право арендатора на взыскание задолженности, положение об уплате услуг коммунальных хозяйств.
  4. Ответственность сторон. Включает в себя стандартные формулировки основного договора аренды, в частности, это касается обязательств участников соглашения об уплате пени, штрафов за неисполнение либо несвоевременное исполнение договорных обязательств.
  5. Условия изменения, расторжения, прекращения соглашения. Данный пункт договора предусматривает определенные условия, нарушение которых может привести к изменениям в данном контракте. Как правило, основаниями для изменения, расторжения или прекращения действия договора могут являться задержки по оплате аренды, сдача имущества третьим лицам без согласия на то владельца недвижимого имущества (арендодателя).
  6. Особые условия. Соглашения о субаренде, как правило, включают в себя пункт, в котором прописываются особые условия, предусматривающие те или иные критерии для защиты интересов обеих сторон. Например, неотделимые улучшения арендуемого объекта будут являться собственностью арендодателя или положение о праве пользования нежилым помещением субарендатором в случае перехода права собственности третьим лицам.
  7. Подписи сторон. Данный пункт включает в себя реквизиты обеих сторон, дату заключения договора субаренды и подписи.

Субаренда помещения, арендодатель — КУГИ

У физ.лица заключен договор аренды на нежилое помещение с КУГИ (Арендодатель). В договоре прописана возможно сдачи помещения в субаренду. Данное физическое лицо (Арендатор) сдает в субаренду ООО (Субарендатор), однако в договоре субаренды данное физическое лицо представлено ИП. По договору субаренды Субарендатор перечисляет часть арендной платы напрямую в КУГИ (около 70%) и 30 % на счет ИП. О том, что у КУГИ заключен договор аренды с физ.лицом, а не с ИП, Субарендатор узнает уже после заключения договора субаренды. Какие риски в данной ситуации у Субарендатора? (ООО)

Ответы юристов (4)

Пунктом 2 ст. 615 ГК РФ закреплено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Если арендатор и соответственно субарендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Таким образом. для субарендатор важно два момента: согласие на сдачу (в данном случае оно есть в договоре аренды) и использование имущества исходя из условий договора аренды и по целевому использованию. Проверьте данную ситуации в ваших договорах.

Порядок оплаты и направление платежей, вы можете самостоятельно устанавливать в договоре аренды. При этом, если арендатор применяет упрощенную систему налогообложения доходы (6 процентов), в выручку он должен включать сумму субаренды в полном объеме независимо от направления платежей.

Смотрите так же:  Приказ мо рф о военных вузах

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте, никаких рисков субарендатор не несет. Индивидуальный предприниматель это физицеское лицо просто осуществляющее предпринимательскую деятельность и зарегистрированное в установленном порядке. ИП несет полную ответственнсть и отвечает по сделкам всем принадлежашим ему имуществом. Стороной договора субаренды в Вашем случае все равно является физическое лицо, только имеющее статус индивидуального предпринимателя. В случае возникновения каких-либо споров он будет индивидуально отвечать по своим обязятельствам как сторона договора субаренды. Главное чтобы в договоре аренды было предусмотрено право данного лица заключать договор субаренды.

Здравствуйте, полагаю что риски минимальны, поскольку если физ лицо занимается предпринимательской деятельностью. то соответственно у него должно быть зарегистрировано ИП, по скольку формально это одно и тоже лицо, иные лица просто не имели бы права передавать имущество в субаренду. поэтому заключая с вами договор он точно должен быть как ип, поскольку имеет доход от субаренды.

Беспокоится по поводу данной разницы не стоит, поскольку по обязательствам по договору субаренды будет отвечать ИП.

ИП и есть физ.лицо, которое может использовать в своей предпринимательской деятельности принадлежащее ему имущество и имущественные права. поэтому не важно что договор у КУГИ с физ. лицом, это не влияет на отношения ИП с ООО.

право на сдачу в субаренду есть, т.ч. все в рамках закона.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Договор аренды. На какие требования обратить внимание?

Леонид Титов, юрисконсульт юридической фирмы Alta Via

Перед заключением договора аренды нежилого помещения предприниматели обычно руководствуются рядом важных для них показателей, таких как цена, срок, наличие коммуникаций, местоположение и транспортная доступность. Часто случается так, что потенциальный арендатор, увидев удачное сочетание этих параметров, «не глядя» подписывает договор аренды, фактически становясь заложником арендодателя, так как договор аренды может содержать ряд условий, которые крайне невыгодны для потенциального арендатора.

Риски сторон при заключении договора аренды нежилого помещения

Список ниже — далеко не полный, однако в нем приведены наиболее часто встречающиеся ситуации, и на эти риски стоит обратить особое внимание при заключении договора аренды.

Потенциальные риски арендодателя:

· помещение может быть использовано не по назначению;

· арендодатель может не получить арендную плату или получить ее не полностью или позже оговоренного срока;

· имущество арендодателя может быть повреждено в ходе эксплуатации;

· арендатор может исчезнуть, а на его месте окажутся кредиторы арендатора и/или правоохранительные органы.

Потенциальные риски арендатора:

· в аренду могут сдать помещение, на которое арендодатель не имеет права;

· в аренду (субаренду) могут сдать помещение без разрешения собственника или залогодержателя (в таком случае договор аренды может быть оспорен);

· арендодатель может сильно увеличить арендную плату во время исполнения договора;

· арендодатель может сдать в аренду помещение, не предназначенное для целей арендатора, не уведомив его об этом;

· техническое состояние помещения, принятого в аренду, может сильно отличаться от заявленного арендодателем и принятого по акту.

В современной практике при заключении договора аренды преимущество чаще всего находится на стороне арендодателя. Целью арендатора является смягчить жесткие условия собственника помещения, избежать навязывания дополнительных обязательств и по возможности включить в договор свои условия. В нынешних условиях рынка недвижимости, когда помещения долгое время пустуют, это не так уж и сложно.

Проверка документов и осмотр помещения

Перед заключением договора аренды необходимо тщательно осмотреть помещение, в случае, если оно находится в многоквартирном жилом доме, по возможности опросить жильцов, узнать, есть ли незарегистрированные договора залога или аренды помещения, и обязательно необходимо запросить у арендодателя следующие документы:

1) Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);

2) Документ, на основании которого арендодатель владеет помещением (договор аренды, договор купли-продажи, распоряжение государственного или муниципального органа и т.д.);

3) Документы, подтверждающие полномочия лица, которое будет подписывать договор со стороны арендодателя;

4) Договоры на подключение помещения к коммуникациям (электричество, газ, канализация);

5) Паспорт БТИ на помещение.

После этого можно приступать к проверке непосредственно договора аренды помещения.

Проверка договора аренды

Договор должен содержать максимально полное описание объекта аренды — кадастровый номер (если имеется), адрес, площадь, количество комнат и иные параметры помещения, прописанные в выписке из ЕГРН. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор — незаключенным.

В договоре должна быть четко прописана цель использования помещения (назначение) — ресторан, парикмахерская, магазин продуктов и т.п. Тогда в случае, если помещение нельзя будет использовать по назначению по какой-либо причине, о которой арендатор не знал при заключении договора, его можно будет расторгнуть в судебном порядке без каких-либо последствий для арендатора.

В договоре аренды нежилого помещения должна быть четко прописана стоимость аренды и порядок оплаты, а также возможность арендодателя повысить арендную плату во время действия договора. В настоящее время арендодатель по закону не имеет права в одностороннем порядке повышать арендную плату (ранее на протяжении длительного времени повышение являлось нормой). Согласно ст. 614 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».

Чтобы избежать дальнейших споров, лучше, чтобы в договоре был прописан размер НДС, а если арендодатель не является плательщиком НДС, то это необходимо отразить и запросить у арендодателя подтверждающий документ.

В соответствии с действующим законодательством, в стоимость аренды помещения включается исключительно стоимость аренды земельного участка, на котором располагается здание. Все остальные расходы чаще всего несет сам арендатор. В договоре аренды немаловажно предусмотреть, кто будет оплачивать текущие расходы, такие как расходы на текущий ремонт, коммунальные платежи, уборка и вывоз мусора, обеспечение помещений пожарной и охранной сигнализацией, телекоммуникации и другие. Для удобства арендатора в договор аренды можно добавить условие о включении в размер арендной платы всех этих расходов. Это позволит снять с себя часть хлопот, но нужно учитывать, что арендодатель может завысить стоимость таких услуг или коммунальных платежей. Обратите внимание, что плата по договору аренды не может состоять лишь из одних коммунальных платежей, такие договоры признаются судами недействительными. Для удобства все услуги, которые оказываются арендодателем, можно включить в приложение к договору аренды нежилого помещения.

Существенным условием договора аренды является его срок. Договор аренды нежилого помещения может быть краткосрочным (заключенным менее чем на один год) или долгосрочным (на год и более). Краткосрочные договоры аренды не подлежат государственной регистрации, долгосрочные — подлежат.

Изучая проект договора аренды, необходимо обратить внимание на режим использования помещения, в том числе на такие аспекты как:

1) порядок согласования с собственником помещения переустройства и перепланировки: следует предусмотреть возможность сохранить помещение в перепланированном виде после прекращения договора аренды;

2) порядок установки отделимых и неотделимых улучшений. В случае, если планируется произвести неотделимые улучшения, следует указать, за чей счет они будут производиться, предусмотреть возможность сохранения отделимых улучшений за арендатором и демонтаж неотделимых улучшений за счет арендодателя;

3) порядок передачи помещения в субаренду с согласия или без согласия арендодателя;

4) порядок передачи права аренды в залог;

5) порядок доступа в помещение;

6) порядок установки рекламы на фасаде здания, в котором располагается помещение, и многое другое.

Одним из важнейших пунктов в договоре аренды нежилого помещения является возможность его досрочного расторжения. Современное законодательство не предусматривает возможности одностороннего отказа от договора аренды во внесудебном порядке. А чтобы отказаться от договора аренды в одностороннем судебном порядке, необходимо грубое нарушение одной из сторон своих обязательств (например, арендодатель не передает имущество в пользование арендатору или не допускает его в переданное в аренду помещение). Для того, чтобы избежать споров, связанных с отказом от договора аренды, необходимо четко прописать порядок одностороннего отказа от исполнения договора (например, арендатор может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды путем направления уведомления в адрес арендодателя за 3 месяца) или четко прописать случаи, когда стороны могут в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды.

Важнейшим аспектом договора аренды, на который необходимо обратить внимание арендатору, является момент и способ передачи имущества от арендодателя к арендатору. Обычно помещение передается из рук в руки по акту приема-передачи. Рекомендуется подробно отражать в акте состояние помещения на момент передачи, в том числе фиксировать все недостатки передаваемого в аренду помещения. В договоре должно быть четко прописано, в какой момент стороны должны подписать такой акт:

Смотрите так же:  Судимость за особо-тяжкие преступления снимается

· после государственной регистрации договора аренды;

· после поступления авансового платежа;

· в момент подписания договора аренды;

· после окончания ремонтных работ.

В настоящее время вопросы регулирования договора аренды достаточно полно изложены в современном российском законодательстве. Однако часто возникают вопросы, которые требуют не только юридических знаний, но и большого практического опыта, в том числе хорошего знания судебной практики. Законодательство в последнее время дает гораздо большую свободу субъектам при договорных отношениях, используя фразу: «если иное не предусмотрено договором». Предусмотреть договором можно многое, закон оставляет это на усмотрение сторон, и договор аренды должен детально отражать все условия, выходящие за рамки императивных норм гражданского права.

Договор аренды нежилого помещения

Здравствуйте. Подскажите, как правильно составить договор аренды нежилого помещения. Чем отличается договор аренды от договора субаренды (а мне предлагают заключить именно такой).

Хочу открыть свой маленький бизнес. Нашла помещение, встретилась с хозяином. Он дал мне на подпись договор СУБАРЕНДЫ. Я взяла его для ознакомления, и хочу проверить все ли оформлено правильно.

Вы можете оставить комментарий к данной теме после регистрации. Зарегистрированным пользователям доступно больше возможностей. Перейти к регистрации.

Здравствуйте, Виктория. Сначала хочу вас немного похвалить. Вы молодец, что не подписываете договоры не читая, как делают многие. Мне нравится ваше желание проверить все ли в договоре учтено и правильно ли он составлен. Помните, от этого зависит очень многое, в частности решение суда, если возникнет какое-либо разногласие.

Теперь о субаренде. Если договор аренды это соглашение собственника помещения с арендатором, то договор субаренды это соглашение между арендатором и субарендатором. То есть человек, который сам является арендатором, сдает арендуемое помещение, или какую-то его часть в аренду еще раз, отсюда приставка суб.

Чем отличается договор субаренды от договора аренды. Во-первых, стороны называются не Арендодатель и Арендатор, а Арендатор и Субарендатор. Во-вторых, в договоре аренды обязательно указываются документы, подтверждающие право собственности арендодателя, а в договоре субаренды кроме документов о собственности еще указывается договор аренды. Таким образом, арендатор подтверждает свое право на временное владение помещением. Но, если в договоре аренды нет указания на то, что арендатор имеет право сдавать помещение или его часть в субаренду, то любой суд признает договор аренды недействительным.

Вам, как претенденту на субаренду, необходимо взять у арендатора копию договора аренды, и внимательно ознакомится с этим документом.

Вы можете оставить комментарий к данной теме после регистрации. Зарегистрированным пользователям доступно больше возможностей. Перейти к регистрации.

Виталий, в пакете документов нет договора аренды. Есть разрешение пожарников, санитарно-эпидемиологической станции, есть документ на право собственности, а договора аренды нет! А если он не даст мне этот договор?

Вы можете оставить комментарий к данной теме после регистрации. Зарегистрированным пользователям доступно больше возможностей. Перейти к регистрации.

Виктория, если Арендатор не предоставит вам договор аренды, то, скорее всего, у него нет права сдавать помещение в субаренду. В таком случае, лучше не вступать с ним в соглашение, так как договор вашей субаренды не будет иметь никакой юридической силы. Вы все же обратитесь к нему с вопросом о возможности ознакомления с договором аренды. Вы имеете на это право, как субарендатор.

Вы можете оставить комментарий к данной теме после регистрации. Зарегистрированным пользователям доступно больше возможностей. Перейти к регистрации.

Все в порядке, принес договор аренды нежилого помещения, говорит не знал, что я такая дотошная. Там есть пункт, где арендатору разрешено сдавать помещение в субаренду. На что еще обратить внимание, я теперь такая подозрительная!

Вы можете оставить комментарий к данной теме после регистрации. Зарегистрированным пользователям доступно больше возможностей. Перейти к регистрации.

Конечно, в шапке договора должны быть указаны стороны, заключающие договор, кто, на основании чего действует.

В предмете договора должен быть прописан подробный адрес вего помещения, его площадь, кадастровый номер, назначение, и площадь, которая непосредственно сдается в аренду по этому договору. Ведь сдаваться может не весь магазин или торговый центр, а лишь сколько-то квадратных метров. Если здание многоэтажное и имеет деление на офисы и ячейки, то в договоре должно быть прописано конкретно, что сдается, например, 12 кв.м на 7 этаже, ячейка 704. К договору должен быть приложен план этого этажа, где цветной пастой выделяется участок, сдаваемый в аренду.

На момент сдачи помещения оно не должно быть обременено никакими ограничениями (залог и прочее), не должно иметь незаконных перепланировок. Об этом должно быть прописано в договоре.

К договору должен прилагаться акт приема-передачи помещения, который подтверждает факт передачи самого помещения, ключей от него, кодов сигнализации, паролей от wi-fi, и так далее. Без этого акта, договор в силу не вступает!

Сейчас я затронул основные подводные камни в договоре аренды нежилого помещения, отсутствие одного из перечисленных указаний, делает договор незаключенным!

Права и обязанности сторон. Арендодатель (или арендатор если это субаренда) обязан передать имущество, обеспечив беспрепятственное пользование арендатором (субарендатором).

Арендатор (субарендатор) обязан своевременно и в полном объеме вносить арендные платежи, не производить самовольных перепланировок, изменений внешнего вида, использовать помещение по назначению, следить на инженерными коммуникациями. При возникновении аварийных ситуаций сообщать арендодателю (арендатору), и принимать все возможные меры по предотвращению угрозы разрушения или повреждения помещения. Также арендатор (субарендатор) обязан соблюдать порядок на объекте, не захламлять его мусором и другими отходами производства.

При одностороннем расторжении договора письменно уведомить арендодателя (арендатора) о своем решении. Срок уведомления прописывается в договоре отдельно в разделе «Расторжение договора».

В договоре можно предусмотреть производство арендатором (субарендатором) неотделимых улучшений помещения с письменного разрешения арендодателя (арендатора), которые пойдут в учет арендных платежей.

Платежи по договору. В этом разделе устанавливается размер арендной платы и прописывается способ и сроки ее уплаты.

Ответственность сторон. Как обычно, этот раздел посвящен штрафам, пеням и неустойкам, которые начисляются сторонам при нарушении договорных отношений. Все должно быть четко прописано. Представьте, что ваш оппонент, что-то не исполнил, и пропишите свои пожелания при этом. Суд, если до этого дойдет, будет руководствоваться этими пунктами договора.

Срок действия договора. Если срок действия договора равен 12 месяцам или больше, то такой договор обязательно нужно регистрировать в Росреестре. Без этой регистрации сделка считается незаключенной. В большинстве случаем договоры заключаются на 11 месяцев или на неопределенный срок, что позволяет обойти Росрегистрацию.

Расторжение договора. Здесь прописываются условия одностороннего расторжения договора по инициативе каждой стороны, сроки уведомления, и т.д.

Споры. Этот раздел описывает алгоритм действий сторон при возникновении споров, а также устанавливается судебный орган для разрешения споров.

Приложения к договору. Приложений может быть сколько угодно, но обязательно должен быть план, с выделением арендуемого пространства и акт приема-передачи объекта!

Может быть, много написал, но зато все по делу. Обратите внимание на каждый раздел.

Можно ли заключить договор субаренды с согласия арендодателя, если в договоре аренды прописано, что арендатор не имеет право сдавать помещение в субаренду?

Есть договор между арендодателем (собственником) и арендатором, зарегистрированный в Росреестре. В договоре предусмотрено, что «арендатор не имеет право сдавать помещение в субаренду.»

Имеет ли арендатор право все же заключить договор субаренды, если имеется на это письменное согласие Арендодателя?

Уточнение клиента

регистрировать допник не хочется. С т.з. закона договор субаренды будет действительным?

29 Июня 2017, 18:59

Ответы юристов (4)

Здравствуйте. Нужно тогда допиком к договору сделать такое согласие и сдавать можно будет. Можно и обычным согласием, но правильнее допиком.

Есть вопрос к юристу?

Добрый день! Только это согласие должно быть выражено в письменном виде. Лучше всего вам заключить дополнительное соглашение к договору.​

Договор итак действителен, просто без допика могут быть проблемы с доказыванием в дальнейшем.

С точки зрения закона нежелание регистрировать допник вам может обойтись в судебный иск в дальнейшем. И договор наверняка смогут с вами расторгнуть по этому основанию как только захотят (обычно такое условие прописывается, но надо читать). Я бы хоть даже новый договор написала, но только чтобы все было чисто.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.