Налог в россии на недвижимость за границей

Налог в россии на недвижимость за границей

Большинство собственников зарубежной недвижимости не задумываются о том, что у них есть определенные обязательства перед налоговыми органами не только за рубежом, но и в России. Существуют специальные двусторонние договоры для предотвращения двойного налогообложения, но эти соглашения не предполагают, что информацию о собственности и доходах за рубежом можно просто скрывать от своего государства.

Эта тема с каждым годом становится все острее, поскольку во всем мире идет борьба с утаиванием доходов и «экспортом» налогов в более благоприятные юрисдикции. В этой борьбе все активнее участвует и Россия. Так есть ли у покупателей зарубежной недвижимости реальный повод беспокоиться о российских налогах? И зависит ли степень этого беспокойства от происхождения денег?

Заработал? Доложи!
Для начала имеет смысл определиться с сутью двойного налогообложения. У любого государства есть исключительное право собирать налоги с доходов, полученных на его территории. Но сами люди в сегодняшнем мире весьма мобильны и нередко получают часть доходов за рубежом. Получается, что человек должен уплатить налоги и за границей, поскольку доход получен в этой юрисдикции, и на родине – потому что обязан задекларировать все свои доходы независимо от их происхождения. «Гражданин России обязан декларировать в России не саму недвижимость, а полученные от нее доходы, которые облагаются российскими налогами», – поясняет основатель и партнер швейцарской компании Sander Estates SA Сергей Сандер.

Налоговые обязательства при этом зависят от ряда обстоятельств. Если доход получает компания – то идет ли речь о ее зарубежном представительстве; если частное лицо – каков его налоговый статус в данной стране. Помимо прочего, следует учитывать, есть ли у данного государства соглашение с Россией об избежании двойного налогообложения.

Конечно, тема двойного налогообложения гораздо актуальнее не для владельцев зарубежной недвижимости, а для крупного российского бизнеса с зарубежной «пропиской». Но некоторые аспекты касаются и частных лиц. Ни для кого не секрет, что покупка зарубежной недвижимости – один из популярнейших методов вывоза из России «нетрудовых» доходов. Речь идет о колоссальных суммах, благодаря чему россияне уже стали ведущей силой на многих национальных рынках недвижимости.

Физики и юрики
В ряде стран недвижимость приходится оформлять на местную или международную компанию из-за особенностей национального законодательства. Вместе с этим у покупателя возникают новые налоговые обязательства, в частности необходимость платить НДС и налог на прибыль. «Обычно налоги, связанные с владением недвижимостью, – налог на имущество, на землю и т. п., едины для юридических и физических лиц. А вот налоги на доходы от использования недвижимости, например от сдачи в аренду, у «физиков» и юрлиц отличаются кардинально», – говорит Сергей Сандер. Причем владельцам компаний, созданным исключительно ради покупки недвижимости, далеко не всегда можно отделаться нулевой отчетностью. Даже в Хорватии в этом году были приняты поправки, запрещающие компаниям использовать недвижимость в бездоходном, а значит, безналоговом режиме.

Дублировать налог на имущество и местные налоги в России в любом случае не придется. Однако доходы от аренды или продажи зарубежной собственности необходимо задекларировать и в России. На практике большинство россиян просто утаивают доходы, которые приносит зарубежная недвижимость, – впрочем, вполне безнаказанно.

В ноябре на рассмотрение Госдумы были внесены поправки в закон о противодействии отмыванию нелегальных доходов. Если поправки будут одобрены, то под обязательный контроль попадут все операции с наличными средствами на сумму более 600 000 руб. (в том числе внесение наличными аванса при покупке недвижимости). Контроль над крупными безналичными транзакциями был введен еще в 2004 г. Идеология фискального законодательства в том, что можно свободно покупать недвижимость за границей, но с использованных на это средств должны быть уплачены все налоги в России.

Метод вычитания
В чем суть двусторонних соглашений? Как пояснил Сергей Сандер, в соответствии с большинством международных соглашений об избежании двойного налогообложения налоги на недвижимость платятся в той стране, где находится объект.

Тем не менее играют роль не только наличие и текст соглашения, но и правоприменительная практика обоих государств. Любые вопросы двойного налогообложения необходимо рассматривать не вообще, а относительно двух конкретных стран – и желательно участие специалиста.

Руководитель налоговой практики адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Игорь Шиков рассказывает о том, как действуют эти соглашения: «Россия, как правило, применяет метод зачета. Это означает, что налоговый резидент РФ при расчете налога, подлежащего уплате с совокупного дохода (включающего в себя доходы из внешних источников), вправе вычесть из суммы налога, подлежащего уплате в РФ, налог, уплаченный в государстве, где находится объект недвижимости. Однако вычитаемая сумма не может превышать сумму исчисленного в России налога. Если уровень налогообложения в государстве источника ниже, то в РФ доплачивается разница до ставки, установленной в РФ, то есть до 13% для доходов физических лиц».

Казалось бы, снять с повестки дня российскую часть проблемы можно через покупку офшора. Но в этом случае нужно разработать в налоговую стратегию, ведь содержание такой фирмы тоже стоит немалых денег. Например, применительно к Англии об использовании офшорной схемы надо задумываться лишь покупателям объектов от 3 млн фунтов, считает управляющий директор компании LondonDom.com Егор Шишковский. «Есть две основные выгоды использования офшора, – говорит эксперт. – Во-первых, это защита от налога на наследство, который в Великобритании составляет 40%. Во-вторых, если офшорная компания использовалась только в качестве владельца одного объекта недвижимости и не вела никакой другой деятельности, то при перепродаже объекта можно передать покупателю акции компании, и ему не придется платить 4-5% гербового сбора. Суть не в благотворительности, а в том, что недвижимость продается дороже».

Новые кочевники
В последнее время ряд стран прилагают титанические усилия, чтобы перекрыть каналы сокрытия доходов. Среди последних значимых новостей – успешное «наступление» Германии на банки Лихтенштейна, а властей США – на швейцарский UBS. В этом же контексте можно рассматривать и обновленное налоговое соглашение России с Кипром, которое ожидает ратификации.
Однако путей легальной налоговой оптимизации с помощью зарубежных юрисдикций по-прежнему много.

«Что касается раскрытия информации, то пока ситуация осталось прежней: существует международная процедура обмена информацией, которая применяется в ходе уголовных дел, а также в соответствии с международными законами о борьбе с отмыванием средств и борьбой с терроризмом, – считает Сергей Сандер. – UBS тут ни при чем, там была иная ситуация беспрецедентного давления со стороны США, где у этого швейцарского банка сосредоточена треть, если не больше, бизнеса. Относительно России ситуация будет зависеть от того, насколько оперативно налоговые органы РФ смогут развить сотрудничество с налоговыми органами других стран. Пока мне верится с трудом, что это произойдет в ближайшем будущем. Могу предположить, что данный процесс будет саботироваться самими российскими чиновниками, которые сегодня тайно владеют большим количеством зарубежной недвижимости».

Отдельный сюжет в истории с налогами – когда человек меняет налоговую юрисдикцию или получает вторую (самый очевидный случай – оформление вида на жительство или гражданства другой страны). Так, некоторые обеспеченные пенсионеры из Европы и США переезжают в страны со щадящим налогообложением.

Европейским «налоговым раем» для состоятельных людей принято считать Монако, Швейцарию, Мальту, Андорру и, как ни странно, Великобританию (закрывая глаза на драконовский налог на наследство). Проблема лишь в том, что до получения гражданства в большинстве стран обладатель ВНЖ должен находиться в стране не менее 183 дней за год. Хотя и здесь есть нюансы: некоторые государства, например Сент-Киттс и Невис, таких требований не предъявляют.

Сергей Сандер обращает внимание: «Современного космополита очень сложно признать резидентом хоть какой-то страны. Большинство состоятельных людей находятся в постоянном движении – несколько домов, дач, поездки на отдых. Поэтому все чаще применяется подход, когда налоговая резиденция определяется на основании «центра жизненных интересов»: где находятся основной дом и активы, где учатся дети, где расположен бизнес и т. п. Именно данным подходом успешно и жестко пользуются власти Франции, Германии, Испании, Италии для налоговых претензий к состоятельным семьям, проживающим на их территории».

Хотите советов – их есть у меня
В свете всего сказанного возникают два немаловажных вопроса: какие последствия влечет сокрытие информации о зарубежных доходах и какова лучшая схема налоговой оптимизации?
К сожалению, ни один из опрошенных экспертов прямого ответа не дал. И причина ясна: подобное ноу-хау стоит денег. «Вопросы налогообложения на международном уровне, когда вовлечены несколько юрисдикций, относятся к области эксклюзивного знания, – говорит независимый консультант по управлению личным капиталом, полный действительный член The International Tax Planning Assosiation Татьяна Булах. – Бесплатных «советов юриста» по этой теме в журналах просто не бывает. Иногда попадаются отдельные рекламные публикации с обязательным примечанием в конце, что самостоятельное применение советов успеха не гарантирует, так как за пределами статьи остались многие моменты».

Смотрите так же:  Ютуб гражданский кодекс

Однако краски сгущать не стоит: грамотный риелтор, по крайней мере, расскажет об основных этапах «большого пути» и о подводных камнях – от схемы перевода денег до уплаты налогов и продажи объекта. Тысячи россиян благополучно владеют недвижимостью за рубежом, и по каждой стране накоплен большой коллективный практический опыт.

Следует помнить, что налоговые вопросы должны все время оставаться в поле зрения как при купле-продаже недвижимости, так и при сдаче ее в аренду. По словам Сергея Сандера, «большинство наших соотечественников, владеющих недвижимостью за рубежом, ее не декларируют, пользуясь отсутствием механизмов обмена информацией между налоговыми службами». Но если недвижимость – лишь элемент в более сложной схеме налоговой оптимизации, то лучше поискать квалифицированных консультантов.
Петр Чернов. По материалам «HomesOverseas»

История новой России

Во многих странах налог на недвижимое имущество физических лиц давно исчисляется по стоимости, приближенной к рыночной. Он успешно выполняет фискальную, стимулирующую и социальную функции и обеспечивает значительную часть доходов местных бюджетов. Россия находится в начале этого пути, поэтому любопытно познакомиться с нюансами зарубежной практики.

Объекты налогообложения

В большинстве стран налогом на имущество облагается недвижимое имущество – квартиры, жилые дома, хозяйственные постройки, сооружения, земельные участки, которые в отличие от движимого имущества относительно легко выявляются и идентифицируются. В США и Канаде единым налогом на имущество облагается земельный участок и строения на нем. Во Франции, кроме того, есть отдельный налог на жилье. С незастроенных участков (поля, луга, леса, карьеры, болота, участки под застройку) взимается земельный налог.

В некоторых государствах под налогообложение подпадает суммарное имущество налогоплательщика, имеющее рыночную стоимость, – недвижимое и движимое имущество (автомобиль, яхты, моторные лодки), а также имущественные права (ценные бумаги, банковские депозиты, бизнес-активы). В Германии в целях налогообложения под имуществом понимается недвижимое и движимое имущество, в том числе банковские вклады, долевое участие в хозяйственных обществах, драгоценные металлы, драгоценные камни, жемчуг, монеты и медали, украшения и предметы роскоши, произведения искусства и коллекции. А в Швейцарии чистые активы физических лиц облагаются самостоятельным налогом наряду с налогом на недвижимость.

Иногда (в частности, на Филиппинах) налог пытаются брать за «улучшение земельного участка», то есть за «результаты положительного антропогенного воздействия на него». Но это понятие слишком общее и абстрактное, чтобы на его основе можно было однозначно установить объект налогообложения.

Налогооблагаемая база

Почти во всех странах налогооблагаемая база имущественного налога определяется на основе оценочной стоимости, приближенной к рыночной. Это экономически стимулирует рациональнее использовать имущество.

Страны с развитыми арендными отношениями (Великобритания, Франция, Сингапур и др.) предпочитают рассчитывать налог исходя из так называемой «арендной стоимости» имущества – ориентировочной суммы арендной платы, которую можно получить за год при сдаче недвижимости в аренду. Эту стоимость определяют территориальные кадастровые органы и периодически переоценивают ее в законодательно установленные сроки, например в Великобритании – один раз в 10 лет. Во Франции налогооблагаемая база по налогу на имущество для обустроенных участков равна 50% «арендной стоимости» такого участка вместе со зданиями, сооружениями, резервуарами, по жилью – потенциальной годовой арендной плате, определенной местным земельным реестром, по незастроенному участку – 80% его кадастровой стоимости.

В странах Северной Европы, США и Японии используется капитализированная (аккумулированная за весь срок службы) стоимость объекта на указанную базовую дату. В Швеции эта дата на 2 года предшествует налоговому году. Сделано это для того чтобы оценщики могли полнее проанализировать всю необходимую информацию. В США переоценка происходит в основном ежегодно, а в штате Флорида – один раз в 3 года, в Испании – каждые 8 лет.

При определении оценочной стоимости недвижимости применяют сравнительный метод (изучаются цены рыночных сделок с недвижимостью), затратный подсчитываются расходы, которые требуются на полное восстановление объекта), доходный (определяется капитализация дохода от потенциально самого выгодного использования объекта – аренда или продажа) либо их сочетание. В Канаде учитывают расходы на создание объекта, доход, который он приносит владельцу, и рыночную стоимость на момент оценки. А в штате Флорида – текущую стоимость недвижимости, способ ее использования, местонахождение, площадь, первоначальную стоимость, восстановительную стоимость строений, износ, доход от использования или чистый доход, если недвижимость продается.

Кто устанавливает ставки налога на имущество и куда он поступает?

Налог на имущество преимущественно местный, его доля в местном бюджете достигает в Нидерландах – 95%, в Канаде – 81%, в Великобритании и Австралии – по 90%, в Германии – 80%, в Дании – 73%, в Швеции – 69%, во Франции – 52%, в США – от 10 до 70% в зависимости от штата. За счет поступлений налога на имущество местные власти финансируют пожарную охрану, полицию, школы, здравоохранение и т. п.

Если же имущественный налог является федеральным, то средства от него распределяются между бюджетами всех уровней. Так, в штате Флорида ежегодная оценка и взимание налога на недвижимость регулируются на уровне графств штата. Аккумулированные налоговые поступления из бюджета графства распределяются между бюджетами муниципалитетов, школьных и специальных налоговых округов. В Дании некоммерческая недвижимость облагается местным и окружным налогом, а коммерческая (офисы, отели, заводы, мастерские и др.) – только местным.

Ставки налога на имущество

В большинстве стран одновременно используются система фиксированного налога, когда законодательно устанавливается фиксированная на всей территории страны, штата или кантона ставка налога по определенному типу недвижимости, и система опционального налога, когда муниципалитетам предоставлено право самостоятельно определять ставку в заданном диапазоне, вплоть до предельной величины, установленной центральными органами власти. Муниципалитеты в основном выходят на предельные уровни ставок, поскольку они могут получить дотации из регионов (земель) только в случае, если максимально используют собственные источники доходов. Во Франции налог на имущество является местным, власти планируют ставку налога на недвижимость исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы.

В США властям штатов разрешено превышать предельную ставку налога на имущество в 1%, если дополнительные доходы идут на погашение их долгов. Ставки налога существенно колеблются по штатам и городам: штат Нью-Йорк – 11,5% продажной цены, штат Филадельфия – 8,3%, штат Флорида – 2,0%, штат Калифорния – 1,5%, город Лас-Вегас – 3,25%, город Лос-Анджелес – 1,1–1,3%.

В Великобритании ставка налога на недвижимость составляет 1,5% оценочной стоимости, в Дании – 0,6–2,4%, в Германии – 1–2,1%, в Японии – 1,4%, в Швеции – 1,3%, в Литве – 1%, в Нидерландах – 0,1–0,9%, в Австралии – 0,35%, в Испании – 0,3–0,4%, в Латвии – 0,2–0,6%. По величине ставок лидирует Сингапур. Там для собственников жилья, которые в нем проживают, установлена ставка 4%, а для недвижимости, используемой в коммерческих и производственных целях, – 12%. Если же собственник – иностранец, то добавляется еще 10% (итого 22%). Дополнительный 10-процентный налог не касается иностранных собственников квартир в кондоминиумах или жилых домах, в которых не менее 6 этажей.

В некоторых странах ставка налога устанавливается не в процентах к оценочной стоимости, а в твердой сумме за 1 кв. м площади. Так, в Греции ставка налога меняется от 3 до 16 евро за 1 кв. м в зависимости от стоимости жилья. В Финляндии ставка составляет около 1 евро за 1 кв. м площади, и рыночная стоимость жилья не имеет значения, в Польше – 0,17 евро, в Словакии – 0,033 евро. В Чехии для квартиры в многоквартирном доме базовая ставка равна 0,04 евро за 1 кв. м, для частного дома – 0,12 евро. Базовая ставка умножается на коэффициент, который зависит от местонахождения недвижимости и колеблется от 0,3% в населенных пунктах до 300 жителей до 4,5% в Праге.

Плательщики налога на имущество

Зачастую налог на недвижимость уплачивают только собственники – и не важно, пользуются они ею сами, сдают в аренду или она пустует. А в Нидерландах налог состоит из части, налагаемой на собственника недвижимости, и части, налагаемой на пользователя. Если собственник и пользователь – одно лицо, оно уплачивает обе части. В Великобритании налог на имущество взимается или с собственника, или с арендатора земли, квартиры, жилого дома, магазина и т. п. Во Франции существует налог на имущество (отдельно на застроенные и незастроенные участки) и налог на жилье. Налог на имущество налагается на собственника, независимо от того проживает он в квартире (доме) или нет, а налог на жилье – только на того, кто проживает, то есть на собственника или на арендатора.

Льготы по налогу на недвижимость

Во многих странах при предоставлении льгот по налогу на имущество учитываются семейное положение налогоплательщика, уровень его доходов и характер недвижимости (скажем, она обеспечивает общественно полезную деятельность). В большинстве штатов США не облагается налогом имущество постоянных резидентов, нуждающихся в социальной защите, имеющих особые заслуги перед государством, в штате Флорида – имущество ветеранов войны в отставке с постоянной инвалидностью, полученной во время военной службы, имущество парализованных граждан, если они в нем живут, за минусом части, используемой в коммерческих целях. Во Франции от налога полностью или частично освобождены малообеспеченные граждане по основному месту проживания. В Греции безработные, инвалиды и семьи с тремя и более детьми платят налог по самой низкой ставке – 50 евроцентов за 1 кв. м, если площадь жилья менее 200 кв. м, а ее оценочная стоимость менее 3 тыс. евро за 1 кв. м.

Смотрите так же:  Возврат 13 процентов за учёбу

Поскольку налогом облагается само имущество, а не его собственник, некоторые страны предпочитают льготировать не налогоплательщиков, а определенные категории недвижимости, в развитии которых заинтересованы местные власти. В Германии имущество частных предпринимателей (врачей и адвокатов, имеющих свой кабинет) считается производственным и облагается по льготной ставке. А в Канаде использование помещения для занятия частной практикой является поводом к повышению обычной ставки, равной 0,5–1,0%. Для парикмахерских она поднимается до 30%, адвокатских контор и врачебных кабинетов – до 50%. Для стимулирования строительства нового жилья в Нидерландах от налогообложения освобождены квартиры в новостройках, но только на период строительства здания, а в Швеции – первые 5 лет после начала эксплуатации квартиры, в последующие 5 лет ставка снижена на 50%.

Вычеты из налогооблагаемой базы

В большинстве стран (кроме Австрии, Швейцарии и др.) предусмотрены налоговые вычеты, с одной стороны, для помощи малоимущим и многодетным налогоплательщикам, с другой – для снижения расходов на сбор налога с тех, кто имеет в собственности объекты со слишком низкой налоговой базой (по ним затраты на администрирование близки или превышают налоговые поступления). А в Германии при определении налоговой базы из стоимости совокупного имущества вычитаются личный необлагаемый минимум на человека 120 тыс. евро (или на супругов – 240 тыс. евро) и по 120 тыс. евро на каждого ребенка. После достижения налогоплательщиком 60 лет его личный необлагаемый минимум увеличивается на 50 тыс. евро. В Италии семья по основному месту жительства имеет льготу 200 евро плюс 50 евро на каждого ребенка в возрасте до 26 лет. В Литве для всех квартир и жилых домов из налогооблагаемой базы вычитается 290 тыс. евро необлагаемого минимума. В штате Флорида для жилых домов налогооблагаемая база уменьшается на 25 тыс. долларов, вычет в 500 долларов предусмотрен для вдов и вдовцов (они теряют право на него при заключении нового брака) и при постоянной инвалидности налогоплательщика.

В некоторых государствах уплата налога на имущество является основанием для уменьшения на его величину совокупного дохода при расчете подоходного налога. Это практикуется, например, в Дании, а в Нидерландах – только при использовании имущества в коммерческих целях.

Отношение граждан к налогам

Есть страны, в которых развита культура участия граждан в общих делах, обеспечен доступ к информации органов власти, то есть прозрачны заключаемые ими контракты, сметы, фактические расходы. Там проводятся не показные, а полноценные общественные слушания по проектам благоустройства поселков и городов. Швейцария практикует ключевые вопросы жизни на уровне федерации, кантона и муниципалитета решать через референдумы разного уровня. А в Великобритании местные власти опрашивают жителей городка даже по, казалось бы, такому незначительному поводу – не будут ли они возражать, если два конкретных стандартных места под стоянку займет школьный автобус. И жители этих стран относятся к уплаченным ими налогам, в том числе на недвижимость, как к складчине, идущей на реализацию общих интересов. Ведь местные власти определяют ставки налога на имущество, который касается каждого жителя, исходя из потребностей местных бюджетов. Жители хотят знать, как расходуются собранные с них деньги, и контролируют чиновников.

Однако немало стран, где жители относятся к органам власти, как к «оседлым бандитам», собирающим дань в виде налогов. В них социальная реклама взывает: «Заплати налог и спи спокойно». И налогоплательщики «спят спокойно», видя в налогах только вынужденные поборы. Они принудительно отдали часть своих доходов и дальше не интересуются, куда пошли деньги. А даже если и поинтересуются, то все равно достоверной информации не получат. К сожалению, Россия относится к числу таких стран.

Что представляет налог на недвижимость за рубежом?

Все чаще и больше недвижимого имущества россияне приобретают за рубежом. Часто при заключении сделки купли-продажи возникает вопрос: почему цена при покупке оказывается гораздо больше, чем обозначенная в объявлении? Ответ простой: налогом на недвижимость за рубежом облагается любая квартира, дом или другой недвижимый объект. Отсюда и цена выше.

Как составляется цена?

Прежде всего, платят налог на недвижимость за рубежом, который называют еще государственной пошлиной. Это единоразовый платеж, но сумма его большая: от двух до пяти процентов от сделки. Этот показатель для разных стран – разный. Даже, рассматривая одно государство, он может отличаться.

Если вы покупаете дом, а не квартиру, придется заплатить налог на землю. Здесь своя особенность: сумма взноса гораздо меньше, но оплату земельного налога нужно будет производить ежегодно.

Если вы намереваетесь сдавать в аренду принадлежащее вам за границей имущество, придется платить немалые суммы до 30-35%. Оплачивая налог на недвижимость за границей, не забывайте о дополнительных расходах на оплату риэлторам, которые обеспечат вам юридическое сопровождение сделки.

А теперь давайте подсчитаем, из чего складывается стоимость приобретаемой вами недвижимости за границей:

  • сама цена недвижимости;
  • налог на недвижимость за рубежом и в России;
  • оплата риэлторам за юридическое сопровождение сделки;
  • 10-15% от цены приобретения на расходы, связанные с вашим пребыванием за границей.

Российское налоговое законодательство при покупке недвижимости за границей

Покупая дом или квартиру за границей, наши соотечественники часто нарушают российское налоговое законодательство. Почему это происходит? Каждый, планируя совершить покупку недвижимого имущества в чужой стране, консультируется у юриста на предмет налогового законодательства того государства, где находится недвижимость. Юристы очень подробно проконсультируют вас, как можно уменьшить величину облагаемого налога, на кого можно оформить зарубежную недвижимость и так далее, расскажут обо всем, что касается той, другой страны.

А вот вопросы законодательства РФ как были для покупателя, так и остаются без ответов, хотя россиянам предстоит в будущем иметь дело с налоговыми службами собственной страны. Это общение начнется до начала оформления купли-продажи. Поэтому о том, как не нарушить налоговый закон нашей страны, нужно подумать заранее.

Как оплатить налог

Сделав свой выбор о приобретении, например, зарубежной квартиры, перед обеспеченным российским гражданином часто встает вопрос: как оплатить налог на недвижимость за границей: наличными или через банк? Расчет за куплю недвижимости через банковский счет имеет много преимуществ:

  • не подлежит декларированию сумма денег, вывозимая из России;
  • при возникновении проблем несложно доказать оплату в суде.

Итак, вы определились, что оплату по приобретаемой недвижимости за рубежом вы будете производить через банковский счет. А какой банк выбрать: российский или зарубежный? Чаще россияне выбирают банк той страны, где покупают недвижимость. В этом случае комиссия, взымаемая при переводе денег со счета на счет меньше, да и продавцу так удобнее. Вот здесь-то и кроется ловушка.

Налоговое законодательство России обязывает каждого гражданина сообщить налоговым органам об открытии банковского счета вне нашего государства. Но это далеко не все, что нужно сделать. Не позднее месяца следует предоставить в налоговые органы заявление, в котором вы указываете зарубежный банк, где открыли счет и выписку с него.

Что последует за этим, для чего нужно это заявление? Дело в том, что обладая информацией, которую несет ваше заявление, российские налоговые службы вправе следить за изменениями вашего финансового счета. Вот и все, никаких последствий для ваших финансов это заявление не имеет, кроме того, что периодически вы должны предоставлять в налоговую службу информацию по текущему заграничному счету.

А чтобы избежать этого беспокойства, открытый за рубежом счет для покупки недвижимости, можно быстренько закрыть, уведомив об этом налоговый орган. С другой стороны, счет зарубежного банка есть смысл не закрывать: налог на недвижимость за рубежом, коммунальные платежи с этого счета удобно оплачивать. Здесь выбор за вами.

Недвижимость за границей: ипотечный кредит и налог

В любом случае никаких проблем нет. Они начнутся, если вы решите купить недвижимость за границей по ипотечному кредиту. Отечественные банки очень редко их предоставляют. Да и желающих получить такой кредит в российских банках немного: за рубежом гораздо ниже ставки, а сроки возврата кредита увеличены. Здесь палка о двух концах.

Многие просто не знают, что низкие ставки по процентам за рубежом могут обойтись вам в 35% налога в России за материальную выгоду. Сейчас объясним подробнее. В России в законодательстве по налогам существует понятие материальной выгоды, которая представляет экономию на процентах. Она получается, если ставка по кредиту, ниже 2/3 ставки рефинансирования Центробанка РФ.

Если вам удастся получить ипотечный кредит в России по ставке, не превышающей 5,167%, то вы не будете иметь материальной выгоды, никакого налога в России за зарубежную недвижимость платить не надо будет. Но в России такой кредит получить просто невозможно, разве что во сне. При получении материальной выгоды вы оплачиваете налог в 35%. Думайте, считайте сами, как вам выгодно, так и поступайте.

Поскольку за границей трудно найти банк, выдающий кредиты в рублях, кредит можно взять в валюте на законных основаниях. Для таких кредитов минимальная ставка 9%. Если она меньше, как, например, в Европе 3-7%, то материальная выгода образуется на разнице в процентах. За нее-то и взимаются в России налоги.

Смотрите так же:  Как оформить магазин на заводе

Но, в 2010 году 1 января в Налоговый Кодекс нашей страны внесены поправки. Правда, касается это только покупаемой в России недвижимости и выдаваемых банками России кредитов. Никаких исключений в Законе нет. Никаких осложнений у вас не будет и с налоговыми службами иностранного государства, если вы будете жить в купленной недвижимости за границей сами, постоянно или время от времени наведываясь отдохнуть.

Налог на недвижимость за рубежом в случае сдачи его в аренду

Если вы решите сдать свое жилье за границей в аренду, регулярный контакт с отечественными налоговыми органами вам обеспечен. Арендная плата с недвижимости – тоже доход, который обязательно облагается налогом. Только в этом случае дважды: Россией и страной, в которой расположена ваша недвижимость.

Налог на недвижимость за границей от ее аренды в России составляет 13%. Чтобы опередить вопрос: «Где, собственно, взяли зарубежную недвижимость» — лучше сразу делайте все по закону и живите спокойно. Налог от аренды платите и той стране, где, собственно квартира или дом расположена.

В каждой стране налоги на аренду свои и везде они разные: иногда достигают 50%, тогда получается, что в сумме вы можете заплатить двум государствам до 63% от стоимости арендной платы. Однако двойное налогообложение может обойти вас стороной, если вы купите недвижимость в любой из 65 стран, с которыми Россия заключила договор, а именно Болгарии (подробнее о вложении в недвижимость Болгарии), Турции, Франции, Египте и других. Суть закона заключается в том, что подоходный налог россиянами оплачивается один раз именно в той стране, где куплена недвижимость, если она сдается в аренду.

Но, в любом случае в своей стране вы должны подать налоговую декларацию, к которой прилагается справка об уплате налогов по месту нахождения зарубежной недвижимости. Если вы находитесь подряд, более шести месяцев за рубежом, то основную массу налогов вам придется оплачивать там, то есть по месту приобретения.

Недвижимость за рубежом: особенности налогообложения

Российский налогоплательщик, будь то предприниматель-резидент или компания, может обладать зарубежным недвижимым имуществом. Альберт Юсуфов, ведущий юрисконсульт КСК групп, рассказал об особенностях налогообложения таких объектов.

Покупка недвижимости за рубежом может повлечь за собой возникновение следующих сборов:

  • налог на имущество организаций в России и корпоративный налог в иностранной юрисдикции в отношении доходов, получаемых от использования недвижимого имущества, а также в отношении доходов, получаемых при продаже этого имущества;
  • налог на прибыль организаций в России в отношении доходов, получаемых от использования недвижимого имущества, а также в отношении доходов, получаемых при продаже этой собственности;
  • налог на имущество в государстве нахождения собственности квадратных метров.

Действие норм СИДН

В первую очередь хотелось бы отметить важную особенность применения норм соглашений об избежании двойного налогообложения (СИДН). Важно понимать, что все СИДН, применяющиеся в РФ (сейчас – семьдесят восемь), действуют в отношении налогов на доходы и капиталы. Это означает, то что такие СИДН не отменяют двойное налогообложение на налог на недвижимость, в связи с чем российская компания, владеющая зарубежной недвижимостью, вынуждена платить налог на недвижимое имущество как в иностранном государстве, так и в России. При этом немаловажно отметить, что нормы СИДН регулируют налогообложение доходов, получаемых от использования недвижимости, а также налогообложение доходов от продажи недвижимости. В отношении налогообложения доходов от сдачи метров в аренду, как правило, применяется норма следующего содержания: «Доходы, получаемые резидентом одного Договаривающегося Государства от недвижимого имущества, находящегося в другом Договаривающемся Государстве, могут облагаться налогом в этом другом Государстве». Это означает, что в случаях, когда компания из РФ владеет недвижимостью за рубежом и получает доход от сдачи имущества в аренду, такой доход будет облагаться налогом как в России, так и в иностранном государстве. В отношении налогообложения доходов при продаже недвижимости, в СИДН, как правило, действует следующая норма: «Доходы, получаемые резидентом одного Договаривающегося Государства от отчуждения недвижимого имущества, находящегося в другом Договаривающемся Государстве, могут облагаться налогом в другом Государстве». Это значит, что такие доходы будут облагаться налогом как в России, так и за рубежом.

Российский налог на имущество

В соответствии со статьей 374 Налогового кодекса, объектами обложения налогом на имущество для российских компаний признается недвижимость, в том числе на основании ограниченных вещных прав, находящееся на балансе организации в качестве объектов основных средств в соответствии с правилами ведения бухгалтерского учета. Соответственно, дом/строение/сооружение, находящееся в иностранном государстве и которое учитывается на балансе российской компании, будет облагаться налогом на имущество на общих основаниях. Так, ставка налога в соответствии со статьей 380 Налогового кодекса не может превышать 2,2 процента, но, как известно, субъекты Федерации вправе уменьшать ставку по данному налогу.

Как было рассмотрено ранее, СИДН никоим образом не элиминируют двойное налогообложение в отношении имущественного налога, однако данную функцию выполняет внутренняя норма – статья 386.1 НК РФ. Как гласит статья, уплаченные компанией за пределами России суммы налога в отношении имущества, принадлежащего фирме из РФ и расположенного на территории иностранного государства, засчитываются при уплате имущественного налога в России. Размер засчитываемых сумм налога, выплаченных за пределами территории РФ, не может превышать размера суммы налога, подлежащего уплате данной организацией в России.

Зарубежный налог на имущество

Сложно найти юрисдикцию, где бы не взимался налог в отношении недвижимого имущества. Российская Федерация не является исключением. Компании из РФ обязаны уплачивать налог на недвижимость в странах, где расположено недвижимое имущество. Так, например, в ФРГ налог на недвижимость взимается на муниципальном уровне. Базовая федеральная ставка имущественного налога составляет 0,35 процента от оценочной стоимости. Эта процентная ставка увеличивается на муниципальный коэффициент. Таким образом, ставка налога составляет в среднем от 1,5 до 2,3 процентов. В Итальянской Республике недвижимость также подлежит налогообложению на муниципальном уровне. Базовая ставка налога составляет 0,75 процентов от оценочной стоимости имущества, при этом муниципальные органы могут увеличивать ставку. Как правило, суммарный размер налогообложения варьируется от 1,7 до 2,2 процента.

Доход от использования недвижимого имущества и его продажи в странах, в которых находится собственность, принадлежащая компании из РФ, как правило, не освобождается от налогообложения. Налог в отношении таких доходов взимается на общих основаниях.

Интересно, что в Латвии действует общая ставка налога в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости недвижимости. Земельные участки относятся к недвижимости, и в их отношении также взимается налог на недвижимое имущество (в России земельные участки облагаются земельным налогом) по аналогичной ставке – 1,5 процента. При этом земельные участки, предназначенные для ведения сельского хозяйства, но не используемые для этих целей, облагаются по повышенной ставке – три процента.

Налог на прибыль организаций в РФ

В соответствии со статьей 274 Налогового кодекса, объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций признается прибыль, полученная налогоплательщиком, то есть доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов. Если российская компания сдает зарубежное недвижимое имущество в аренду, то такой доход от арендной платы она должна учитывать следующим образом:

  • как выручка и в бухгалтерском, и в налоговом учете – в случаях, когда сдача имущества в аренду является одним из основных видов деятельности компании;
  • как прочие доходы в бухучете и как внереализационные доходы в налоговом учете – в остальных случаях.

Если компания из РФ продает недвижимость, находящуюся в иностранном государстве, то доход от продажи имущества и, соответственно, расход – в виде остаточной стоимости, признается компанией на дату передачи недвижимого имущества покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества. Таким образом, доходы от сдачи имущества в аренду в России облагаются по стандартной ставке налога на прибыль – 20 процентов (после уменьшения на величину произведенных расходов).

СИДН позволяют облагать налогом доходы от использования имущества и от его продажи как в России, так и в иностранной юрисдикции, что подразумевает под собой двойное налогообложение. В данном случае статья 311 Налогового кодекса позволяет избежать двойного налогообложения. Так, согласно пункту 3 данной статьи, суммы налога, выплаченные в соответствии с иностранным законодательством организацией из РФ, засчитываются при уплате такой организацией налога в бюджет Российской Федерации. Размер засчитываемых сумм налогов, выплаченных за рубежом, не может превышать сумму налога, подлежащего уплате в бюджет России.

Корпоративный налог в иностранных юрисдикциях

Доход от использования недвижимого имущества и его продажи в странах, в которых находится собственность, принадлежащая компании из РФ, как правило, не освобождается от налогообложения. Налог в отношении таких доходов взимается на общих основаниях.

Правдивый журнал о работе бухгалтера сегодня. В издании не публикуются теории или нормы законов, все тексты – реальный опыт бухгалтеров, директоров, юристов и кадровых работников. Интересную статью «для себя» в каждом номере найдет любой сотрудник компании.