Подоходный налог при продаже нежилого помещения

Содержание:

Налог при продаже нежилого помещения, которое не используется в деятельности ИП

Собираюсь продать нежилое помещение, которым владею более трех лет. Покупалось на физ.лицо. Я зарегистрирован как ИП, но помещение не использовалось в предпринимательской деятельности. Должен ли я после продажи оплачивать подоходный налог или 6% по УСН?

Ответы юристов (1)

Здравствуйте! Если имущество находилось у Вас в собственности более трех лет и не использовалось в предпринимательской деятельности, то налог Вам платить не нужно, также как и подавать декларацию в связи с продажей.

Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:

17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. ст. 217 НК РФ в старой редакции.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

налог от продажи нежилого помещения?

В 2016г. планируем приобрести в совместную собственность супругов нежилое помещение за 2500 000 (можно указать меньше), Кадастровая стоимость 2900 000 руб. (2081 000 с учетом К 0.7)

На имя мужа, который не является ИП. Жена является ИП и планирует сдавать данное помещение в аренду , по договору с мужем безвозмездного пользования или доверительного управления, на безвозмездной основе ( что лучше и правильнее). Т.е. с мужем будет договор, что он мне на безвозмездной основе доверяет сдавать в аренду. Я заключаю договор аренды от своего имени, получаю доход и уплачиваю налог по УСНО. Муж доход с помещения не получает.

Также в ближайшие 3 года планируется продажа данного помещения.

Нужно ли будет мужу при продаже нежилого помещения платить налог с продажи помещения , если будет указана цена продажи также 2500 000 руб. или другая сумма (т.е. ниже) по которой мы купили.

Ответы юристов (6)

Нужно ли будет мужу при продаже нежилого помещения платить налог с продажи помещения, если будет указана цена продажи также 2500 000 руб. или другая сумма (т.е. ниже) по которой мы купили.
Тамара

Если исходить из того, что есть на сегодняшний день, то если стоимость будет ниже кадастровой, то налог придется оплачивать от 70% от кадастровой стоимость, если выше или равна кадастровой то от стоимости в договоре, конечно за минусом 1 млн. рублей:

ст. 217,1 НК РФ: 5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Для возможного избежания налогооблажения и сокращения срока, как вариант оформить помещение на близкого родственника, который после подарит на Ваше имя или супруга помещение, то минимальный срок владения составит 3 года, соответственно по истечению 3 лет возможно будет продать избежав налога:

3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

Есть вопрос к юристу?

Так как ваш супруг не является ИП, то он является налогоплательщиком НДФЛ. Данный налог он должен платить при получении дохода от продажи недвижимости.

При этом он может уменьшить доходы от продажи на расходы на приобретение:

Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

То есть налог он платить не должен.

Но все же есть небольшая вероятность, что налоговые органы взаимоувяжут ваше ИП и операцию по продаже недвижимости вашего супруга.

В этом случае, на основании пп.4.п. 2. ст.220 НК РФ учитывать эти расходы он не может. То есть придется платить налог со всей суммы.

4) если иное не предусмотрено подпунктом 2.1 или 2.2 настоящего пункта, положения подпункта 1 пункта 1 настоящей статьи не применяются в отношении доходов, полученных:
от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности;
от реализации ценных бумаг;

Такой вариант будет даже лучше, если получится.

Тамара, добрый день! Если имущество приобретается в законном браке никаких договоров с супругом заключать не требуется. достаточно нотариального согласия супруга

Письмо Минфина России от 21.06.2013 N 03-11-12/24021

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики в пределах своей компетенции рассмотрел обращение и по вопросу применения патентной системы налогообложения сообщает следующее.
Согласно пп. 19 п. 2 ст. 346.43 Налогового кодекса Российской Федерации патентная система налогообложения применяется в отношении предпринимательской деятельности в виде сдачи в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.
При этом по вопросу о возможности применения патентной системы налогообложения в отношении вышеназванной предпринимательской деятельности при передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности индивидуальных предпринимателей — супругов, следует учитывать следующее.
Статья 34 Семейного кодекса Российской Федерации устанавливает, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся в том числе доходы каждого из супругов от предпринимательской деятельности, движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имуществонезависимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
Таким образом, имущество, приобретенное во время брака одним из супругов, в том числе за счет доходов от осуществляемой им предпринимательской деятельности, признается совместной собственностью супругов.
В соответствии с п. 2 ст. 253 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Пункт 4 указанной статьи ГК РФ предусматривает, что данные правила применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности ГК РФ или другими законами не установлено иное.
Так, согласно ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
В этой связи передача имущества в аренду является одним из способов распоряжения имуществом. Соответственно, для передачи одним из супругов (индивидуальным предпринимателем) в аренду помещения, принадлежащего супругам на праве совместной собственности, необходимо нотариально удостоверенное согласие второго супруга.

Смотрите так же:  Трудовой договор ип с работником без оформления

Уточнение клиента

Андрей здравствуйте! Спасибо за ответ. Я поняла, что собственность совместная и смысла в указанных мною договорах нет. А как поступить чтоб минимизировать все таки налог с продажипомещения?

07 Марта 2017, 11:07

Коллега Унароков написал уже об этом — воспользоваться имущественным вычетом, предусмотренным статьей 220 НК. Для этого мужу нужно будет сдать 3-НДФЛ до 30.04 след за продажей года, заявить об уменьшении дохода от продажи на сумму расходов на приобретение, либо ждать 5 лет и продавать, в этом случае декларация по такому доходу не подается. Ну и как отметил коллега в обоих случаях сохраняются риски признания данного имущества как используемого в предпринимательской деятельности — соответственно нет права ни на вычет ни на освобождение от налога в связи со сроком владения более 5 лет

в дополнение к мнению коллег, в данном случае на мой взгляд, Вам может быть выгоднее не УСН, а ПСН по сдаче в аренду собственного недвижимого имущества, т.к. это имущество и Ваша собственность.

в случае если Вашему супругу откажут в налоговом имущественном вычете по причине использования Вами недвижимости в предпринимательской деятельности, то он имеет право уменьшить доход на расходы по приобретению (пп.2 п.2 ст.220 НК)

В соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в размере 13 процентов, установленная п. 1 ст. 224 НК РФ, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих обложению налогом на доходы физических лиц, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. ст. 218 — 221 НК РФ.
Нормами пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ установлено, что при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право, в частности, на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества, предоставляемого с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены ст. 220 НК РФ.
Согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 руб., а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 руб.
Положения пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Вместе с тем согласно положениям пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Это подтверждается и практикой Конституционного Суда РФ. В п. 3 Постановления Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П отмечено, как следует из сформулированной Конституционным Судом РФ в Постановлении от 24.02.1998 N 7-П правовой позиции, в соответствии с которой обеспечение неформального равенства граждан требует учета фактической способности гражданина (в зависимости от его заработка, дохода) к уплате публично-правовых обязательных платежей в соответствующем размере, возложенное на налогоплательщика бремя уплаты такого платежа, как налог на доходы физических лиц, — исходя из сущности данного вида налога и императивов, вытекающих непосредственно из Конституции Российской Федерации, — должно определяться таким образом, чтобы валовый доход уменьшался на установленные законом налоговые вычеты, а налогом облагался бы так называемый чистый доход.
Статьей 567 Гражданского кодекса РФ определено, что к договору мены применяются соо11тветственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам гл. 31 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать.
Таким образом, считаем, что в рассматриваемом случае физические лица вправе уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных расходов в соответствии с положениями пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. В качестве расходов учитывается стоимость квартиры, указанная в договоре мены, либо, при ее отсутствии в договоре, рыночная стоимость обмениваемой квартиры.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Налог от продажи нежилого помещения, которое в собственности с 2012 года

Имею в собственности не жилое помещение магазин. Право собственности выдано 13.09.2012 г. Стоимость помещения 300 т.р. в собственности находится менее 5 лет. Хочу продать в рассрочку на 2 года, заключив предварительно договор купли — продажи, с выплатой задатка. ИП открывала на 2 месяца в 2013 году, деятельность не вела. С какого момента наступит дата продажи помещения, с момента регистрации права или с подписания договора купли — продажи? Какой налог в данном случае будет предусмотрен, со стоимости продажи или кадастровой стоимости?

Ответы юристов (3)

Здравствуйте, Лариса! Правило о 5-летнем предельном минимальном сроке владения недвижимостью установлено только в отношении объектов, право собственности на которые возникло после 1 января 2016 г. В Вашем случае это правило действовать не будет, будет действовать закон в прежней редакции (о 3-летнем сроке). А поскольку этот 3-летний срок в Вашем случае уже истек (в сентябре 205 г.), постольку Ваши доходы от продажи данного объекта вообще не будут облагаться НДФЛ.

С уважением, А.Д.Руслин.

Есть вопрос к юристу?

Добрый день. Поскольку вы продаете коммерческую недвижимость то давность владения роли не играет.

Какой налог в данном случае будет предусмотрен, со стоимости продажи или кадастровой стоимости? Вам необходимо будет заплатить налог 13% от 70% кадастровой стоимости магазина. Кадастровую стоимость можно узнать заказав справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Она бесплатная.

Лариса, в п.17.1 ст.217 НК РФ говорится, что правило о давности владения не подлежит применению при продаже «имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности» (т.е. речь идет именно об этом имуществе, а не о «коммерческой недвижимости» вообще). Иными словами, давность владения не освобождает от налогообложения только если одновременно имеются два условия: 1) Вы ведете предпринимательскую деятельность; 2) в своей предпринимательской деятельности Вы используете именно данное имущество. Как я понял из Вашего вопроса, первого из этих двух условий точно нет (предпринимательской деятельности Вы не ведете). Соответственно, оснований для неприменения положений НК РФ о давности владения в данном случае, на мой взгляд, нет.

С уважением, А.Д.Руслин.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Налог на доход от продажи нежилого помещения

Здравствуйте! Хочу продать нежилое помещение, находящееся в собственности 12 лет, до 2010 года официально сдавалось в аренду и по настоящий момент деятельности нет, хотя ИП открыто. Вопрос: Нужно ли при продаже платить налог на доходы, если продавать от физлица или лучше закрыть сначала ИП? Как лучше провести сделку при минимуме расходов на налоги? спасибо.

Смотрите так же:  Пособие по беременности и родам при усыновлении ребенка

Ответы юристов (4)

Здравствуйте Ольга, постараюсь ответить на Ваш вопрос:

Согласно ст. 208 НК РФ доходы от реализации имущества принадлежащего налогоплательщику физическому лица подлежат обложению НДФЛ. нет оговорки жилое или нежилое помещение.

Согласно ст. 217 подпункт 17.1 не будет распространяться на нежилое помещение и льгота по НДФЛ не будет предоставлена в любом случае:

«17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.»

Как ИП налог на прибыль Вы обязаны будете уплатить.

Если деятельность ИП не ведется, а помещение приобреталось изначально не для предпринимательской цели, то рекомендую закрыть ИП и провести реализацию как физическое лицо.

Уточнение клиента

Здравствуйте,Светлана! Вы пишете, что льгота не будет распространяться в ЛЮБОМ случае и советуете закрыть ИП и продать как физлицо — какой смысл тогда закрывать, выгодней платить как ИП 6%, чем как физ 13% ? Вообще в ст. 217 п.17.1 сказано, что если помещение в собств-ти более 3-х лет, то физлица не платят налог, поэтому я не поняла что Вы мне ответили. Если я закрою ИП, по Вашему совету, все-таки, налог как физлицо платить не придется, или что?

22 Апреля 2014, 08:46

Есть вопрос к юристу?

Ольга, приношу извинения за задержку с ответом.

Что касается освобождения от уплаты НДФЛ, если помещение находится в собственности более 3 лет, то отметила, что помещение должно быть ЖИЛЫМ.

Вы в вопросе пишите про нежилое помещение. Поэтому льгота не распространяется.

Согласна, что ИП на УСН платит 6%. Но может и 15%. Поскольку в вопросе Вы не уточнили про УСН решила, что меньше платить как физическое лицо (13%).

Одновременно хотелось бы напомнить про льготные категории граждан, котоые имеют льготу по подоходному налогу и право на социальные вычеты.

Вы как собственник помещения можете подарить помещение близкому родственнику, в таком случае НДФЛ платиться не будет.

Уточнение клиента

Светлана, можно еще уточнить? У меня УСН 6%, и помещение приобреталось как физлицо, но для предпринимательской деятельности (сдавала в аренду официально), но с 2009 года ее (деятельности) нет и подаю нулевые декларации, то есть получается, что выгоднее продать как ИП? И не попросят ли потом заплатить 13%?

24 Апреля 2014, 11:39

Боюсь, как бы разницу в процентах между 13 % и 6 % не рассмотрели как материальную выгоду.

Прошу немного времени и вернусь с ответом.

Ольга, статья 212 НК РФ, говоря о материальной выгоде ни один из трех случаев не подходит.

Значит в этой части можно быть спокойным.

Возник и другой вопрос, который и навел на мысль продажи как физическое лицо:

— если Вы купили помещение до регистрации ИП.

и Вы писали бумагу в налоговую о том, что «я, __ принимаю решение использовать помещение в предпринимательских целях», то надо писать обратную бумагу и продавать именно как физическое лицо.

Льгота от продажи нежилого помещения по НДФЛ не предоставляется.

Возможен вариант заявить дополнительный вид деятельности ИП, так как Ваш основной — сдача помещения в аренду.

И только потом продать как ИП.

Иначе при нулевой декларации по основному виду деятельности Вы покажете доход по неосновному виду деятельности (если он будет заявлен). Такой вариант не рекомендовала бы.

Дабы избежать риски при проверке рекомендую запросить официально от налоговых органов ответ. Личная практика показывает, что официальный ответ с печатью и подписью на такой запрос очень помогает при проверках.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как рассчитать налог с продажи нежилого помещения?

1 августа 2017 г.

– ​В 2017 году сын подарил мне нежилое помещение. В этом же году я его продал за 1 млн рублей. Кадастровая стоимость этого помещения составляет 2 млн рублей. Как рассчитать налог, который я должен буду заплатить в следующем году?

Отвечает налоговый консультант Елена Федотова:

По общему порядку, если недвижимость, полученная в дар от близкого родственника или члена семьи, находилась в Вашей собственности на момент продажи менее трех лет, то доход от ее реализации должен облагаться налогом на доходы физических лиц (НДФЛ).

Но это, как я отметила, общий порядок. Законом субъекта РФ предельный срок владения недвижимостью, дающий право на освобождения от налога (в рассматриваемом случае три года и более), может быть уменьшен вплоть до нуля. Поэтому имеет смысл ознакомиться с Вашим региональным законодательством.

Если, к сожалению, оно не дает Вам возможность освободиться от уплаты налога, перейдем к расчету суммы, с которой НДФЛ должен платиться.

Для начала умножим кадастровую стоимость на коэффициент 0,7 (кстати, с коэффициентом такая же ситуация, что и с предельным сроком пользования: закон субъекта РФ может его уменьшить.

Далее сравниваем кадастровую стоимость, скорректированную на коэффициент, с ценой продажи. В том случае, если цена продажи ниже, НДФЛ считаем с кадастровой стоимости, помноженной на коэффициент.

В Вашей ситуации (если стандартный коэффициент не уменьшается региональным законом) умножаем 2 млн на 0,7. Получаем 1,4 млн. Сравниваем с ценой продажи 1 млн. Поскольку цена продажи ниже, то налог необходимо рассчитывать со скорректированного на коэффициент кадастра 1,4 млн.

Не забываем о налоговых вычетах, связанных с продажей недвижимости. Полученный доход можно уменьшить на документально подтвержденные расходы, связанные с покупкой или строительством, или на налоговый вычет в размере 250 тысяч рублей (если недвижимость относилась бы к жилой, то вычет уже составлял бы – ​1 млн рублей). Поскольку расходов на покупку помещения у Вас нет, так как Вы его получили в дар, то уменьшаем полученный доход в размере – ​1,4 млн на 250 тысяч рублей.

Итого получаем налоговую базу в 1,15 млн рублей. Чтобы рассчитать сам налог, умножаем полученную сумму на 13%. В Вашей ситуации это 149 500 рублей.

Отвечает юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Нежилые помещения в понятии налогового законодательства определяются как «иные объекты недвижимости», и налоговый вычет на них (необлагаемая налогом сумма) составляет 250 тысяч рублей. В этой ситуации налогооблагаемая база составляет 70% от кадастровой стоимости, то есть 1,4 млн рублей. Минус налоговый вычет, который дает государство по иному имуществу. Следовательно, налог для физического лица будет составлять 13% от (1,4 млн – ​250 тысяч рублей) = 1,15 млн рублей. Кстати, налоговое бремя можно сократить, в случае если Вы являетесь индивидуальным предпринимателем.

Отвечает руководитель налоговой практики юридическая компания «АВТ Консалтинг» Татьяна Андреева:

Так как Вы продаете нежилое помещение по цене ниже кадастровой стоимости, для расчета налога Вам необходимо воспользоваться правилом, закрепленном в пункте 5 статьи 217.1 НК РФ. Если доход от продажи недвижимости ниже ее реальной стоимости, то НДФЛ рассчитывается, исходя из 70% кадастровой стоимости недвижимости.

Соответственно, определяем сумму, исходя из которой рассчитывается налог. Для этого кадастровую стоимость объекта недвижимости умножаем на понижающий коэффициент 0,7. В Вашем случае кадастровая стоимость нежилого помещения равна 2 млн рублей. Сумма, с который подлежит уплате НДФЛ, составит 1,4 млн рублей. То есть Вы должны будете заплатить НДФЛ с суммы в размере 1,4 млн рублей, несмотря на то что продали нежилое помещение за 1 млн рублей.

К сведению данное правило применяется только в случае регистрации права собственности на недвижимость в 2016 году и позднее. В случае продажи недвижимости, право собственности на которую было зарегистрировано в 2015 году и ранее, доход от ее реализации определяется без учета особенностей, установленных статьей 217.1 НК РФ. Так как Ваше право собственности на нежилое помещение было зарегистрировано в 2017 году, то при расчете налога данная норма учитывается.

Смотрите так же:  Библиотека адвоката

Налог с продажи объекта коммерческой недвижимости

Дмитрий Заводцов

Участник программы «‎Работаю честно»

Вариант один: «в случае если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу. «
Вариант два: имущество должно быть оформлено на ИП.

Смущает фраза «в составе»

Дмитрий, обязательно почитайте вот здесь http://realty.dmir.ru/forum/267808/. Этот вопрос аналогичен Вашему. Там и ответы и ссылки есть хорошие.

Ирина Владимировна. Спасибо за ссылку, но там тема жилья. В коммерческой недвижимости не действует. Собственность более 3 лет правило 250000 работает. Со специалистами разговаривал, так они с 300% уверенностью говорят что сделка может быть под налогом 6%, т.к. ИП — это налоговый статус физлица, был какой то семинар с участием налоговых консультантов и представителями налоговой. Документов то только показать не могут мне, а мне бы почитать

http://www. subschet. ru/subschet. nsf/docs/C3257427001FF63244257B040065407E. html ссылочку нашел, вроде написано. «В случае если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения. «

Дмитрий, если «иное имущество» более трех лет в собственности физлица, продает его физ. лицо, а не ИП, то по обстоятельствам можно повернуть и так, чтобы вовсе не платить налог. Жилье в том вопросе или нет, но оно использовалось в коммерческой деятельности ИП. Прочитайте там все до конца внимательно, там есть зацепки.

Имущество не может быть оформлено на ИП, оно может оформлено на физлицо, а он ИП. Вы хотя бы раз видели св-во о собственности где собственник ИП..

Ип вроде как статус физ. лица для ведения предпринимательской деятельности и соответственно с выбранным налогообложением, соответственно если объект ком. недвижимости используется как источник дохода со всеми платами, то и при его реализации с проводкой по р/сч так же облагается налогом ип. Я правильно понимаю? Спасибо

Дмитрий, пробовали отправлять оцифиальный запрос в МинФин?
Попробуйте.
Этот ответ будет не просто рекомендательным для территориального отделения УФНС, а обязательным для исполнения.

Времени нет на данную сделку, но чувствую надо такую бумагу, продавать еще буду, еще много осталось

Нет, Евгений, не видела и, если Вы правы, то и не увижу никогда.:-))

На мой взгляд, чтобы достаточно веско обосновать 6% (а не 13%), надо подтвердить факт использования нежилого помещения в деятельности ИП и факт более-менее регулярной уплаты 6% с доходов от использования этого помещения. Независимо от статуса (ИП или не ИП) на момент приобретения помещения в собственность.
И Вы еще не разговаривали, похоже, с налоговыми консультантами и адвокатами по налоговым спорам. Удачи.

8 лет сдаю в аренду, деньги приходят безналом и соответственно плачу налоги, копии договоров всегда прикладываю к книге ДР в налоговую. Здесь вроде все в порядке. Что самое интересно последние лица сами толком не знают 🙂 общались, и мнения разные

Ну тогда все просто: если собственность более 3 лет («8 лет сдаю в аренду») — показывайте доход от продажи (типа не облагается НДФЛ — ст.217 НК, иное имущество, и не использовал его в предпринимательской деятельности ИП) в декларации физлица и не показывайте его в декларации ИП (там- только доходы от сдачи в аренду). То есть подайте 2 разные декларации. Если кто-то попытается переквалифицировать 0% налога физлица на 6% с доходов ИП, — расскажете, что на балансе ИП это имущество никогда не состояло и всякое другое, что посоветует квалифицированный налоговый юрист/адвокат. Ну проиграете в худшем случае и заплатите 6%, но никак не 13%! Обращайтесь, короче, если до этого дойдет (но не факт, что дойдет).

Налог с продажи коммерческой недвижимости физическим лицом менее 3-х лет в 2016 году

Прошу, подскажите, т.к. перечитав интернет и поговорив с несколькими риелторами (риэлторами), получил несколько 100%, но совершенно разных ответов 🙂

Суть: я как физ. лицо купил в 2015 году в новостройке коммерческую недвижимость — офис — по прямому договору от застройщика. При этом у меня нет ИП.

В 2016 году в мае получил офис в собственность и сейчас планирую его продать. При этом офис пустой и никакой аренды или сдачи или иного использования не было.

На руках есть договор, который подтверждает его покупку за 2.600.000 руб.
Желаемая сумма продажи — 3.000.000 руб.
Владение коммерческой недвижимостью: несколько месяцев.

Как я понял, налог в 13% я обязан уплатить, т.к. недвижимость у меня, как физ. лица, менее 3-х лет.

И несколько вопросов:

1. Если я продаю его за 3.000.000 руб. и у меня есть офиц. договор ранее его покупки за 2.600.000 руб., то я:

— уплачиваю налог 13% с разницы, т.е. с 400.000 руб. = 52.000 руб., т.к. именно это будем моей прибылью? — несколько риелторов дали именно такой ответ.

— или уплачиваю налог со всей суммы 3.000.000 руб. = 390.000 руб.?

2. А если я продаю его ровно за 2.600.000 руб. — за сумму покупки — я должен уплатить налог? В интернете как раз многие источники указывают, что нет, но надо заранее подать верную декларацию или что-то еще, чтобы было ясно, что при продаже я не получил выгоду.

3. А если я в итоге подожду, то сейчас время налоговой амнистии для физ. лица как ранее 3-и года, или 5-ть, т.к. есть некоторые источники, которые указывают именно это.

Андрей, Вы имеете право вычесть из суммы продажи расходы на покупку, а с разницы должны будете заплатить 13% налог.
Но, поскольку собственность зарегистрирована в 2016году, на нее при продаже распространяются новые правила исчисления налога на доход от продажи, которые привязаны к кадастровой стоимости. А потому, если сумма продажи, указанная в договоре, будет составлять НЕ менее, чем 0,7 от кадастровой стоимости объекта, то расчет налога такой, как я написала выше. Если же сумма продажи, указанная в договоре будет составлять МЕНЕЕ, чем 0,7 от кадастровой стоимости объекта, то расчет налога будет такой же, но начинаться он будет не с суммы продажи, а с суммы, составляющей 0,7 от кадастровой стоимости, т.е.:
0,7 от кадастровой минус расходы на приобретение и умножить на 13%.

Участник программы «‎Работаю честно»

Поскольку имущество находилась в собственности менее 3 лет, в отношении дохода, полученного от его продажи, налогоплательщик обязан предоставить налоговую декларацию.
Приведенный Вами расчет:
НДФЛ= (3 000 000 руб. –2 600 000 руб.) х 13% = 52 000 руб., верен только том случае, если цена договора купли-продажи (3 000 000руб.) составляет не менее кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. В противном случае расчет будет таким:
НДФЛ= (0,7*кадастровая стоимость –2 600 000 руб.) х 13%
Если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, связанных с получением доходов от продажи имущества, необходимо иметь документы, подтверждающие такие расходы (приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и т.п.).
Декларация по налогу на доходы физических лиц подаётся в налоговый орган не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором был получен соответствующий доход.

Участник программы «‎Работаю честно»

К вышесказанному добавить нечего, но зато еще можно ответить на Ваш третий вопрос. Ждать Вам надо аж 5 лет. 3 года было актуально раньше, но Ваша ситуация попадает под новые правила, которые вступили в силу 01.01.2016.
Узнайте кадастровую стоимость, применяйте знания полученные выше и продавайте. Узнать кадастровую стоимость можно за 3 минуты не отрывая пятой точки от стула.